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土地評估的基本程序有哪些步驟？
來源:
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作者:山東正衡
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發(fā)布時(shí)間: 2019-08-22
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土地評估的基本程序有以下幾個(gè)步驟：
1、明確土地使用權(quán)評估的有關(guān)事項(xiàng)(包括委托方、評估目的、評估范圍、基準(zhǔn)日、評估時(shí)間要求等)；
2、根據(jù)土地使用權(quán)評估范圍，填寫土地使用權(quán)清單表；
3、檢查土地產(chǎn)權(quán)是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項(xiàng)權(quán)利等；
4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會(huì)投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價(jià)對象相關(guān)類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關(guān)優(yōu)惠政策)和稅收政策等；
5、現(xiàn)場查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等；
6、調(diào)配待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、開發(fā)費(fèi)用水平；
7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價(jià)水平、房屋建筑物成本、售價(jià)、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級別、交易狀況；
8、根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評估思路，選樣合適的評估方法，進(jìn)行初步測算，并確定最終地價(jià)。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益變化。由于土地市場具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過專業(yè)人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。
土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策
土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入;若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進(jìn)行估價(jià)。
土地估價(jià)有助于土地市場的完善
我國開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場配置，土地市場要進(jìn)一步完善。我國城鎮(zhèn)國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴(kuò)大。市場配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。
1、明確土地使用權(quán)評估的有關(guān)事項(xiàng)(包括委托方、評估目的、評估范圍、基準(zhǔn)日、評估時(shí)間要求等)；
2、根據(jù)土地使用權(quán)評估范圍，填寫土地使用權(quán)清單表；
3、檢查土地產(chǎn)權(quán)是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項(xiàng)權(quán)利等；
4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會(huì)投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價(jià)對象相關(guān)類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關(guān)優(yōu)惠政策)和稅收政策等；
5、現(xiàn)場查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等；
6、調(diào)配待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、開發(fā)費(fèi)用水平；
7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價(jià)水平、房屋建筑物成本、售價(jià)、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級別、交易狀況；
8、根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評估思路，選樣合適的評估方法，進(jìn)行初步測算，并確定最終地價(jià)。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益變化。由于土地市場具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過專業(yè)人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。
土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策
土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入;若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進(jìn)行估價(jià)。
土地估價(jià)有助于土地市場的完善
我國開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場配置，土地市場要進(jìn)一步完善。我國城鎮(zhèn)國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴(kuò)大。市場配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。
業(yè)務(wù)范圍
土地評估
房地產(chǎn)評估
土地預(yù)審代理?
土地登記代理?
土地征地代理
土地規(guī)劃
土地整理
測繪業(yè)務(wù)
征地區(qū)片綜合地價(jià)測算?
開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)?